広島市議会 2022-02-15 令和 ４年第 ２回 ２月定例会−02月15日-04号
提出のあった鑑定評価書には，依頼者である広島市との協議の中での確認事項として，公表をしないとされてはいるものの，公表するのであれば，請け負った企業及び不動産鑑定士の承諾を事前に文書で得る必要があると記載されており，決して公表を否定しているものではありませんでした。
提出のあった鑑定評価書には，依頼者である広島市との協議の中での確認事項として，公表をしないとされてはいるものの，公表するのであれば，請け負った企業及び不動産鑑定士の承諾を事前に文書で得る必要があると記載されており，決して公表を否定しているものではありませんでした。
不動産鑑定評価というのは，鑑定士が公表を前提にしてその正当性を担保するものですから，その鑑定内容を明らかにするのは当然のことであり，少なくとも基町駐車場は市民の財産なのですから，市民に鑑定評価を公表するのは当たり前の話であります。 なぜ鑑定評価を公表しないのですか。公表したらどんな障害があるのですか。また，売買実例も調査をしていると思いますので併せてお答えをください。
不動産鑑定士の評価では，商工会議所ビルは原爆ドームと正対する唯一の民有地，この立地特性や希少性を考慮すれば，路線価との乖離が大きくなるのは当然との見解ですが，バッファーゾーンで高さ制限のかかった土地が基町駐車場の土地の評価より高いとする説明には不十分です。
181 ◯建設部長（河崎勝也） 土地につきましては、鑑定士のほうに委託いたしまして、現在の状況、それから用途、そこらを加味しながら単価のほうは鑑定をしていただいております。 182 ◯議長（佐々木雄三） ほかに質疑はありませんか。
ここが不動産鑑定士さん及び株式会社ジオリゾームさんというところとともに協力調査した結果なんですが、電線類等の地中化、宅地価格に対しておおむね７％のプラスの影響を与えるというような結果も出てます。当然ばらつきあると思うんですよね。
では、この不動産鑑定士による評価の意見書をもって決めた。どの段階で、残地補償しなくてはいけないよというような決定をするに当たって、どの会議でどのように決定したのですか。鑑定士の評価だけで物事って決められるのですか。 ○宇江田豊彦議長 答弁。地籍用地課長。
次に，土地の価額の妥当性については，不動産鑑定士等の専門家の意見も踏まえる中で今後，判断してまいります。 次に，土地の交換のメリット，デメリットは，基本方針を策定する中で総合的に検討してまいります。 次に，観光バスの離発着場については，これまでも駅前周辺の交通の方向性など，福山駅前デザイン会議等で専門家や市民の意見をお伺いする中で検討をしてきています。
ただ，鑑定士の結果でそういう単価になったということでありますけども，その鑑定士に入っていただく，そういった条件というか，なぜ鑑定士に依頼されたのか。例えば，同じ産業課であれば，田んぼ買うのに，一応町の取り決めで田んぼが幾らで畑が幾らというのがあるから，その単価で買ったよということであったかと思います。片や定住団地については鑑定士を入れての単価だという。
翁座の敷地の単価の算出根拠ということでございますが、これについては、不動産鑑定士の土地鑑定結果を踏まえまして、購入価格を決定しているところでございます。 ○議長（加藤吉秀君） 加島広宣君。
それから、この通路、エスカレーターの土地の単価につきましては、我々のほうも不動産鑑定士の意見を聞きましたし、ＪＲさんのほうも不動産鑑定士の評価額を出されておりまして、我々のほうが見積もった額よりは少し低い金額での御提示をいただきましたので、妥当だという判断をしております。
一般的に国有財産の評価に際しましては、不動産鑑定士において土地や建物の最有効使用について判断し、評価されるものと聞いております。国の鑑定評価の内容につきまして、公開をされておりませんが、本市のほうでとりました不動産鑑定評価では、青山クラブ及び桜松館のいずれについても取り壊して利用することが最有効使用であると評価をされております。
一般的に国有財産の評価に際しましては、不動産鑑定士において土地や建物の最有効使用について判断し、評価されるものと聞いております。国の鑑定評価の内容につきまして、公開をされておりませんが、本市のほうでとりました不動産鑑定評価では、青山クラブ及び桜松館のいずれについても取り壊して利用することが最有効使用であると評価をされております。
また，不動産鑑定士による公示価格の将来予測は，現状維持で推移するとされ，上昇するとは予測されていない。 さらに，企業の県内での用地取得は，１期計画時より安価で取得されており，全国でも同様の傾向が続いている。そのため，本市の分譲予定価格３万４０００円で販売できるとの見通しは，甘いと言わざるを得ない。
この判決からも不動産鑑定士の鑑定評価額以下の譲渡は地方自治法違反であると言っており、大幅な値引きはできないことを示しています。そうすると担当課の説明のように年間10区画以上売れる状況であれば、現行の販売体制を継続するしかないということになります。
この判決からも、不動産鑑定士の鑑定評価額以下の価格での譲渡は地方自治法違反であると言っており、大幅な値引きはできないことを示しています。そうすると、担当課の説明のように、年間10区画以上売れる状況であれば、現行の販売体制を継続するしかないということになります。
この差をどのように考えるかでございますけれども、冒頭申し上げました造成単価の35万円は、もうこれは事業費に対しまして売却面積を単純に割るということで固定的なものでございますけれども、一方、鑑定評価、すなわち処分する単価につきましては、実勢価格、市場の取引にマッチした価格で処分するということで常々申しておりますけれども、資格を持っておられる不動産鑑定士にるる評価をいただいて決定しとるものでありまして、
この差をどのように考えるかでございますけれども、冒頭申し上げました造成単価の35万円は、もうこれは事業費に対しまして売却面積を単純に割るということで固定的なものでございますけれども、一方、鑑定評価、すなわち処分する単価につきましては、実勢価格、市場の取引にマッチした価格で処分するということで常々申しておりますけれども、資格を持っておられる不動産鑑定士にるる評価をいただいて決定しとるものでありまして、
○企画財政課長（豊田弘治君） 今、申された坪単価、おっしゃるとおりだと思いますけども、これにつきましては不動産鑑定士に依頼しています。同じところに両方の土地の鑑定を依頼して行っておるものでございます。 ○委員長（田邉稔君） 加島委員。
本市が土地を取得する場合は，不動産鑑定士等が近隣の土地取引の実勢価格等を踏まえながら行った土地の評価額をもとに，広島市財産評価委員会に諮って予定価格を定めます。このように買い入れる土地の価格は本市がみずから設定しますので，代行業者が利潤を乗せ，実勢価格より高く買わされることはあり得ません。 次に，土地区画整理事業の保留地等を購入するのは利権絡みという声があるが本当かというお尋ねでございます。